Wszyscy wiemy o tym, że władza publiczna może odebrać właścicielowi ziemię. Mówimy wówczas o wywłaszczeniu. Żyjemy jednak w państwie prawa i możemy spać spokojnie, bo za odebraną własność Konstytucja gwarantuje nam odpowiednie odszkodowanie. W praktyce bywa jednak różnie…

Najczęściej do wywłaszczenia dochodzi na potrzeby budowy dróg publicznych. Właścicieli chroni wówczas art. 98 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z tym przepisem, jeśli część naszej działki przeznaczona została na drogę publiczną, a my dokonamy z własnej inicjatywy jej podziału (np. na mniejsze działki celem ich odsprzedaży), to wydzielona w ten sposób droga automatycznie przechodzi na własność gminy. Nam zaś będzie się należeć odszkodowanie, na wypłatę którego gmina ma pół roku.

Problem pojawia się jednak, gdy gmina, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oznaczy, że droga biegnąca przez naszą działkę nie jest drogą publiczną, tylko wewnętrzną. Jest to powszechne zjawisko. Czy wówczas jesteśmy skazani na utrzymywanie drogi, która faktycznie służyć będzie do celów publicznych? Podobny problem dotyczy wielu rolników i deweloperów w Polsce.

Sprawę tę w dniu 6 listopada 2007 r. rozstrzygnął na korzyść dla dewelopera Europejski Trybunał Praw Człowieka w Strasburgu (skarga nr 22531/05 Bugajny i inni przeciwko Polsce). Trybunał stwierdził, że sporne drogi spełniają funkcję dróg publicznych i jako takie powinny być wywłaszczone za odpowiednim odszkodowaniem, niezależnie od postanowień miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Za takim podejściem, zdaniem ETPC, przemawia fakt, że drogi te są połączone z siecią dróg publicznych, a przede wszystkim nie są przeznaczone do wyłącznego użytku mieszkańców zamkniętego (ogrodzonego) osiedla, lecz są ogólnodostępne. Służą one nieoznaczonej liczbie potencjalnych użytkowników, którzy mogą z nich korzystać na podobnych zasadach jak z dróg wybudowanych i utrzymywanych przez samorząd lub inne podmioty publiczne.

Niezależnie zatem od formalnego zaklasyfikowania danej drogi jako publicznej bądź wyłącznie wewnętrznej, przeznaczenie prywatnego gruntu pod drogę spełniającą wymienione kryteria prowadzi do faktycznego wywłaszczenia i musi skutkować przyznaniem stosownego odszkodowania.

Od czasu wydania powyższego wyroku przez ETPC zmienia się również, na korzyść właścicieli gruntów, linia orzecznicza sądów polskich. Przykładem może być wyrok z 15 stycznia 2013 r. wydany przez Wojewódzki Sąd Administracyjny w Olsztynie (sygn. akt II SA/Ol 1314/12), zgodnie z którym: „Drogi połączone z siecią dróg publicznych, które służą zarówno mieszkańcom domów wybudowanych przez dewelopera, jak i ogółowi użytkowników, są drogami publicznymi. Poprzez istnienie otwartego dostępu do nich różnią się od dróg typowo wewnętrznych, które mogą być eksploatowane jedynie przez mieszkańców osiedli zamkniętych ogrodzeniem.”

Jeśli zatem w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego na Twojej działce zaplanowano drogę wewnętrzną odszkodowanie należy się również Tobie.

radca prawny

Magdalena Pledziewicz